Diện tích tim tường và diện tích thông thủy là những khái niệm có ý nghĩa hoàn toàn khác nhau, quy định về cách tính diện tích của một căn hộ hoặc chung cư, nhằm đảm bảo nghĩa vụ của bên bán và quyền lợi của bên mua. Trong bài viết này, Kabala Huyền Học sẽ trình bày ý nghĩa cũng như cách tính của 2 loại diện tích này một cách dễ hiểu nhất.
Diện tích tim tường là gì?
Diện tích tim tường là cách tính diện tích được đo tính từ tim tường, gồm tường bao quanh căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có xây cột và hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Diện tích tim tường còn có một tên gọi khác nữa là diện tích phủ bì, ngoài ra diện tích tim tường trong tiếng Anh là Built-up area.
Vậy mục đích của việc đo diện tích tim tường nhằm để làm gì? Bởi vì xét về khả năng thực thi quyền sở hữu cũng như hạn chế tranh chấp thì đo theo tim tường là một phương án hợp lý hơn so với đo theo diện tích thông thủy. Một điều cần phải lưu ý nữa là không phải khoảng không gian đậm đặc của các bức tường sẽ không sử dụng được, đối với các bức tường phân chia căn hộ mà không phải là tường chịu lực, thì bạn hoàn toàn có thể khoan vào đó để lắp các giá đỡ tủ, TV, kệ, tranh,…
Như vậy rõ ràng là bạn có thể thấy việc đo theo diện tích tim tường sẽ giúp làm mình bạch được quyền sở hữu căn hộ của bạn, mà đo theo diện tích thông thủy sẽ không áp dụng được.
Diện tích thông thủy là gì?
Trước khi đi vào tìm hiểu diện tích thông thủy là gì, thì bạn cần phải hiểu nghĩa của từ “thông thủy” trước cái đã. Thông thủy là một từ Hán-Việt, có nghĩa là nơi nước có thể chảy qua mà không gặp phải bất cứ sự cản trở nào. Từ này cũng được sử dụng nhiều trong lĩnh vực xây dựng, thiết kế và kiến trúc.Vậy còn diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy là phần diện tích mà nước có thể len vào, bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, khu vực ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Diện tích thông thủy còn có một tên gọi khác là diện tích lọt lòng và ở nước ngoài thường được gọi là diện tích trải thảm, ám chỉ những khu vực có thể trải thảm được. Diện tích thông thủy tiếng Anh là Carpet Area.
Lưu ý quan trọng: Diện tích thông thủy sẽ KHÔNG bao gồm phần diên tích tường bao quanh căn hộ của bạn, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Ví dụ: Căn hộ của bạn là A, căn hộ hàng xóm là B và C. Căn hộ của bạn có 2 phòng ngủ, 1 phòng tắm, thì phần tường ngăn giữa 2 phòng này và tường ngăn phòng tắm bên trong căn hộ + ban công + lô gia sẽ THUỘC phần diện tích thông thủy. Và phần diện tích tường ngăn giữa căn hộ A của bạn với căn hộ hàng xóm B và C + diện tích sàn có cột + hộp kỹ thuật bên trong căn hộ sẽ KHÔNG nằm trong phần diện tích thông thủy này. Bạn có thể tìm hiểu rõ hơn về cách tính ở phần bên dưới.
Vậy việc xác định diện tích thông thủy là gì có quan trọng không? Và mục đích để làm gì? Việc xác định diện tích thông thủy để người mua có thể tính toán được họ phải bỏ ra bao nhiêu tiền để mua phần diện tích sử dụng được, hay bao nhiêu trên một mét vuông. Trên thực tế nhiều người đi mua căn hộ mà không để ý phần diện tích được thể hiện trong hợp đồng mua bán là loại diện tích gì, nên đôi khi tới lúc nhận nhà và đo lại thì lại không đúng như mình nghĩ.
Cách tính diện tích thông thủy
Trước đây, khi Thông tư 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực, thì luật cho phép là các Chủ đầu tư có quyền được chọn lựa một trong hai phương pháp tính diện tích này để áp dụng trong Hợp đồng mua bán. Nhưng theo thông tư 03/2014/TT-BXD quy định rõ diện tích sử dụng căn hộ được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua là diện tích thông thủy.
Để bạn đọc nắm rõ được cách tính diện tính thông thủy, chúng tôi sẽ trình bày một cách vô cùng rõ ràng và dễ hiểu như sau:
Như hình trên thì công thức tính diện tích thông thủy chuẩn nhất hiện nay sẽ là:
Diện tích thông thủy = (a x b) + (c x d) – (∑ei + f)
Trong đó:
- a, b là phần chiều dài và ngang bên trong căn hộ (tính từ phần tường mép trong).
- c, d là phần chiều dài và ngang của ban công, lô gia (nếu có).
- ∑ei là tổng diện tích của cột chịu lực bên trong căn hộ, i là số cột.
- f là diện tích sàn có hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ (thường căn hộ sẽ chỉ có một f, nếu có 2 f trở lên thì tính tổng như e ở trên.
Để dễ hiểu hơn, chúng tôi sẽ đưa ra một ví dụ như sau.
- a = 8,8m, b = 7m
- c = 1,5, d = 5,5m
- e = 0.8m2 – có 3e
- f = 0.8m2
==> Diện tích thông thủy = (8,8 x 7) + (1,5 x 5,5) – [(0,8 x 3) + 0,8] = 61,6 + 8.25 – 3.2 = 66,65m2
Mua bán căn hộ thì tính theo diện tích nào?
Như chúng tôi đã đề cập ở bên trên, trước kia theo thông tư cũ thì chủ đầu tư có quyền lựa chọn một trong 2 cách đo để áp dụng vào hợp đồng mua bán. Nhưng do có nhiều bất cập dẫn đến các vụ lùm xùm. Cụ thể là chủ đầu tư thường lựa chọn phương pháp đo diện tích theo tim tường, từ đó tăng diện tích thực tế của căn hộ lên, đồng thời làm giảm đi đơn giá/m2, tạo tâm lý giá rẽ cho người mua. Vô hình chung người mua sẽ bị thiệt hại, thứ nhất là thiệt hại về diện tích sử dụng, thứ hai là thiệt về phần phí quản lý chung cư, do phí quản lý chung cư được tính theo diện tích căn hộ trên hợp đồng mua bán.
Chính vì điều đó mà theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014, diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong căn hộ thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ sẽ chỉ còn được tính theo kích thước thông thủy. Cách tính này là cách tính đúng chuẩn nhất, đảm bảo tối đa quyền lợi cho người mua nhà cả về diện tích thực tế sử dụng lẫn phần diện tích để tính phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau này.
Cụ thể quy định Khoản 2, Điều 101, Luật Nhà ở số 65/2014//QH13 có hiệu lực thực hiện ngày 1/7/2015 quy định, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia (nếu có), phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và không tính hộp diện tích tường bao căn nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích hộp kỹ thuật, sàn có cột nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công sẽ tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì sẽ tính từ mép trong của tường chung.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 9, Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng phải ghi rõ trong sổ hồng loại và cấp nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng. Như vậy, trong sổ hồng phải thể hiện cả diện tích sử dụng căn hộ và diện tích sàn xây dựng.
Trên đây mà bài viết tìm hiểu về Diện tích tim tường và diện tích thông thủy là gì? Hy vọng bài viết đã giúp quý bạn đọc phân biệt được 2 loại diện tích này là gì cũng như quy định của pháp luật đối với nó. Cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài viết của chúng tôi.
